Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten die Immobilie verkaufen. Ihr Interesse besteht darin, dass Sie möglichst viel vom Kaufpreis für sich behalten und den mit dem Verkauf verbundenen Kostenaufwand geringhalten möchten.

Die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages lassen sich nicht pauschal beziffern. Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Wert des Objekts sowie nach dem Arbeitsaufwand, den er benötigt, um den Verkauf der Immobilie abzuwickeln. Im Prinzip lässt sich die Frage einfach dahingehend beantworten, dass derjenige, der den Notar mit der Beurkundung des Vertrages beauftragt, auch die Kosten trägt. Bei Immobilienkaufverträgen ist es aber so, dass in der Regel der Erwerber die Gebühren übernimmt. Wie oft, steckt der Teufel im Detail.

Praxistipp

Sie brauchen sich eigentlich nicht unbedingt die Mühe machen, die Notargebühren im Detail berechnen zu wollen. Einfacher ist es, wenn Sie die Notargebühren und Grundbuchgebühren pauschal mit 2 % des Kaufpreises beziffern. Dann treffen Sie erfahrungsgemäß ziemlich genau den zu erwartenden Kostenaufwand. Allerdings wissen Sie dann nicht, wo Sie eventuell Kosten einsparen können und wie der Kostenaufwand beziffert wird.

Warum brauche ich überhaupt einen Notar beim Immobilienverkauf?

Kaufverträge über Immobilien sind von Gesetzes wegen notariell zu beurkunden. Andernfalls sind sie null und nichtig. Der dafür einleuchtende Grund besteht darin, dass Immobilienkaufverträge komplexe Vertragswerke sind und dem Notar als einem neutralen Organ der Rechtspflege die Aufgabe übertragen ist, die teils gegensätzlichen Interessen von Verkäufer und Erwerber im Kaufvertrag so zu formulieren, dass jede Partei genau das erhält, was sie erwartet.

Welche Arbeiten erledigt der Notar bei der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages?

Notarkosten berechnen sich nach pauschalen Gebühren. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sowie im anhängenden Kostenverzeichnis (KV Anlage 1, Teil 2, Anlage 2 Tabelle B) im Detail geregelt. Sie richtet sich vornehmlich nach der Höhe des Kaufpreises und den Tätigkeiten, die der Notar im Einzelfall erledigt. Auf den Schwierigkeitsgrad, den Aufwand im Detail oder die Anzahl der Besprechungstermine mit den Parteien kommt es nicht an. Im Wesentlichen erledigt der Notar folgende Aufgaben:

  • Erfassung aller Daten, die für die Beurkundung des Vertrages notwendig sind.
  • Beratung der Parteien zur Gestaltung des Kaufvertrages.
  • Anfertigung eines Entwurfs mit Übersendung an die Parteien zur Vorabinformation
  • Beurkundung des Kaufvertrages im Notartermin.
  • Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
  • Beantragung der Finanzierungsgrundschuld für den Erwerber.
  • Einholen der Verzichtserklärung der Gemeinde wegen deren gesetzlichen Vorkaufsrechts.
  • Mitteilung ans Finanzamt über die Beurkundung des Kaufvertrages (Finanzamt setzt Grunderwerbssteuer fest. Die Zahlung durch den Erwerber ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch).
  • Einholung von Löschungserklärungen eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger.
  • Erfüllung eventueller Treuhandauflagen von im Grundbuch eingetragener Gläubiger.
  • Fälligstellung des Kaufpreises.
  • Überwachung der Zahlung des Kaufpreises.
  • Beantragung der Auflassung und des damit verbundenen Eigentümerwechsels beim Grundbuchamt.

Wer trägt die Notarkosten?

Der Erwerber des Objekts trägt im Regelfall die Kosten der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages, der Auflassung und der Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Natürlich können Sie sich als Verkäufer im Notarvertrag auch bereit erklären, die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages aus welchen Gründen auch immer selbst zu übernehmen oder die Kosten irgendwie aufzuteilen.

Diese allgemeine Beschreibung berücksichtigt noch nicht die vielen Details, die aus Anlass der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages im Einzelfall in Betracht kommen. Typisches Beispiel ist, dass der Notar eine im Grundbuch zu Lasten des Erblassers und damit auch zu Lasten des Erben als dessen Rechtsnachfolgers bestehende Grundschuld zur Löschung bringen muss. Die Löschungskosten für diese Grundschuld tragen wiederum Sie als Erbe und Verkäufer. Insoweit kommt es darauf an, wer eine bestimmte Regelung zu verantworten hat, so dass es gerechtfertigt erscheint, dieser Vertragspartei auch den betreffenden Kostenaufwand des Notars anzulasten.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Was bedeutet gesamtschuldnerische Haftung für die Notarkosten?

Auch wenn Sie im Kaufvertrag vereinbaren, dass der Käufer die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrages trägt, haften Sie als Erbe und Verkäufer neben dem Käufer trotzdem für die Notarkosten. Sie haften als Gesamtschuldner. Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass der Notar zwar vorrangig den Käufer wegen der Bezahlung der Notarkosten in Anspruch nimmt. Zahlt der Käufer aus irgendwelchen Gründen die Notarkosten jedoch nicht, hat der Notar auch das Recht, Sie als Erbe und Verkäufer des Objekts gleichermaßen in Anspruch zu nehmen. Sie haften eben als Gesamtschuldner für die Notarkosten. Der Notar ist nicht verpflichtet, Sie über diesen Umstand zu belehren. Dennoch wird der Notar im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Beteiligten gesetzlich für die Kosten und auch die Grunderwerbsteuer als Gesamtschuldner haften. Lediglich die Löschungskosten für eingetragene Belastungen trägt im Regelfall stets der Verkäufer, ohne dass der Erwerber als Gesamtschuldner Betracht kommt.

Welche Kostenansätze bedürfen der besonderen Vereinbarung?

Nicht jeder notariell vereinbarte Kaufvertrag wird tatsächlich abgewickelt. Es gibt eine ganze Reihe von Störfaktoren. Für diese Fälle bedarf es einer Regelung, wer die Kosten des Vertrages und der Löschung der oft bereits eingetragenen Eigentumsvormerkung im Grundbuch trägt. Im Regelfall wird diejenige Partei die Kosten tragen müssen, die die Störung zu verantworten hat.

In Betracht kommen:

  • Ausübung eines im Kaufvertrag vorbehaltenen Rücktrittsrechts.
  • Ausbleibende Genehmigung des Verkäufers, wenn ein vollmachtloser Vertreter den Kaufvertrag beurkundet hat.
  • Dem Erwerber gelingt es nicht, die notwendige Finanzierung für den Kaufpreis zu beschaffen, weil die Bank die Werthaltigkeit des Objekts bezweifelt.
  • Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto.

Was ist, wenn ich Wohnungseigentum begründen möchte?

Ein Sonderfall kann auch darin bestehen, dass Sie Ihr zum Verkauf stehendes Mehrfamilienhaus in Wohneinheiten aufteilen und daran Wohnungseigentum begründen möchten. Die Begründung von Wohneigentum kann vorteilhaft sein, wenn Sie die Wohnungen einzeln verkaufen möchten oder der Erwerber dann interessiert ist, bestehendes Wohneigentum zu erwerben. Es wäre dann Ihre Aufgabe, die für die Begründung von Wohnungseigentum notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung der einzelnen Wohneinheiten zu beschaffen oder die Abgeschlossenheit baulich herbeizuführen. Weitere Voraussetzung ist der Aufteilungsplan, also die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung, Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ersichtlich sind.

Liegen die Abgeschlossenheitsbescheinigungen vor, müssen Sie beim Notar eine Teilungserklärung beurkunden. In der Teilungserklärung wird die Höhe der Miteigentumsanteile der zukünftigen Miteigentümer festgelegt. Letztlich muss das Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden. Es versteht sich, dass der damit verbundene Kostenaufwand zu Ihren Lasten geht. Der Kostenaufwand dürfte sich aber insoweit bezahlt machen, als Sie Ihre Immobilie erfahrungsgemäß leichter und preislich besser verkaufen können.

Benötigen wir unabdingbar ein Notaranderkonto?

Als Verkäufer sind Sie daran interessiert, dass das Eigentum auf den Erwerber erst umgeschrieben wird, wenn dieser den Kaufpreis bezahlt hat. Umgekehrt hat der Erwerber ein Interesse daran, dass er zuverlässig Eigentümer wird, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat. Hinzu kommt, dass das Grundstück oft belastet ist und die Belastungen aus dem Kaufpreis abzulösen sind. Ziel dabei ist, dass das Risiko für Vorleistungen nicht einer Partei einseitig aufgeladen wird.

Eine Möglichkeit kann darin bestehen, dass der Erwerber den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) überweist und der Notar das Geld dem Verkäufer erst überlässt, wenn er gewährleisten kann, dass die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber im Grundbuch sichergestellt ist. Als Verkäufer sind Sie insoweit abgesichert, als Sie im Fall der sehr unwahrscheinlichen Veruntreuung des Geldes durch den Notar durch einen bei den Notarkammern bestehenden Notarsicherungfonds abgesichert sind. Da das Notaranderkonto beiden Parteien dienlich ist, wird im Regelfall eine Kostenteilung vereinbart.

Der Notar berechnet für die Führung eines Notaranderkontos Gebühren, die sich gestaffelt wie folgt berechnen:

  • bis 2.500 €: 1,0 %
  • ab 2.501 bis 10.000 €: 0,5 %
  • ab 10.001 €: 0,25 %

Beispiel

Der Erwerber überweist den Kaufpreis in Höhe von 150.000 € auf das Notaranderkonto. Der Notar berechnet:

  • 500 € x 1,0 % = 25 €
  • 499 € (Differenz zu 10.000 €) x 0,5 % = 37,49 €
  • 999 € (Differenz zwischen 10.001 € und 150.000 €) x 0,25 % = 350 €
  • Insgesamt = 412,49 €

Beispielrechnung für die Notarkosten bei einem Immobilienkaufvertrag

Kaufpreis z.B. 150.000 €

Notargebühren

  • Information, Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrages: 2,0 Gebühr 708,00 € (KV Nr. 21100 GNotKG).
  • Vollzug des Kaufvertrages, u.a. Einholung und Entwurf von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen: 0,5 Gebühr 177 € (KV Nr. 22110 GNotKG).
  • Betreuung und Abwicklung des Kaufvertrages, insbesondere Überwachung der Zahlung des Kaufpreises und Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch: 0,5 Gebühr 177 € (KV Nr. 22200 GNotKG).
  • Über diese Gebühren hinaus berechnet der Notar Auslagen für Porto und Telekommunikation in Höhe von pauschal 20 €, 0,15 € je Seite für Schreibauslagen sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %.
  • Soweit der Notar wegen der Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers bestellt, würde er dem Erwerber weitere 177 € in Rechnung stellen.
  • Wickeln Sie die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto ab, berechnet der Notar 412,50 Euro.
  • 19 % Mehrwertsteuer: 317,59 €

Summe Notargebühren: 1.989,09 €

Grundbuchgebühren

  • Eintragung der Auflassungsvormerkung: 177 €
  • Löschung der Auflassungsvormerkung: 25 €
  • Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber (Auflassung): 354 €
  • Eintragung der Finanzierungsgrundschuld: 460,20 €

Summe Grundbuchgebühren: 1.016,20 €

  • Muss eine im Grundbuch noch zu Lasten des Erblassers bestehende Grundschuld zur Löschung gebracht werden, berechnen Notar und Grundbuchamt 411,43 € Gebühren. Da Sie als Verkäufer für die Löschung verantwortlich sind, tragen Sie auch die Kostenlast.

Alles in allem

Um Notargebühren zuverlässig zu berechnen, kommt es auf genaue Kenntnis des Gerichts- und Notarkostengesetzes sowie des damit verbundenen Kostenverzeichnisses an. Ein im Internet angebotener Gebührenrechner ist nur insoweit hilfreich, als Sie wissen, welche Tätigkeiten für die Durchführung Ihres Kaufvertrages notwendig sind. Sie tun sich wesentlich leichter, wenn Sie den Notar bitten, Ihnen einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Dann wissen Sie einigermaßen zuverlässig, mit welchem Gebührenaufwand Sie bei der Beurkundung Ihres Immobilienkaufvertrages rechnen müssen.

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