Nachlassimmobilie geerbt – Was nun? Was es für Sie zu wissen gibt!

Risiken, Kosten und Steuern

Immobilien gelten als Betongold. Aber auch Beton und Gold haben ihr Gewicht und können im Ernstfall durchaus zur Last werden. So sollten Sie wissen, dass das Erbe einer Immobilie Kosten und Steuern verursachen kann und das Eigentum Risiken beinhaltet. Wer sich auskennt, kann Risiken, Kosten und Steuern aber zumindest in Grenzen halten und im günstigsten Fall vermeiden.

Wann zahle ich Erbschaftssteuer?

Im normalen Erbfall fallen kaum Erbschaftssteuern an. Dafür sorgen relativ hohe Freibeträge. Ansonsten hängt die Höhe der Erbschaftssteuer von der Höhe des Nachlasses und vom Grad Ihrer Verwandtschaft zum Erblasser ab. Je enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind und je geringer der Wert des Nachlasses, desto niedriger fällt die Erbschaftssteuer aus. Um eine eventuelle Erbschaftssteuer kalkulieren zu können, kommt es zunächst darauf an, in welche Steuerklasse Sie einzuordnen sind. Als Ehegatte oder Kind gehören Sie jedenfalls in die Steuerklasse I. Als Ehegatte profitieren Sie von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Sofern der Wert des Nachlasses diese Freibeträge übersteigt, unterliegen Sie der Erbschaftssteuerpflicht. Um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Beim Wert des Erbes bis 75.000 € zahlen Sie in der Erbschaftssteuerklasse I 7 % Erbschaftssteuer. Bis 300.000 € sind es 11 %. Eventuelle Verbindlichkeiten, die Sie aus dem Nachlass bezahlen müssen, mindern natürlich den Wert des Nachlasses.

Über die Freibeträge hinaus stehen Ehepartnern und Kindern Versorgungsfreibeträge beim Bezug von Renten und Pensionen zu sowie Steuerbefreiungen für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände (z.B. Kunstsammlungen, Schmuck).

Wie ist das mit dem Familienwohnhaus?

Erbt Ihr Ehepartner Ihr Familienwohnhaus oder Ihren Miteigentumsanteil daran, bleibt der Erwerb steuerfrei, wenn er/sie das Familienheim zehn Jahre lang selbst bewohnt. Gleiches gilt für ein Kind, sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.

Doch Vorsicht: Achten Sie stets auf die Spekulationsfrist. Danach unterliegt der Verkauf auch der selbst bewohnten Immobilie einer Spekulationsfrist von zehn Jahren. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft oder fertiggestellt, fällt beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Spekulationssteuer an. Die Spekulationssteuer ist nichts anderes als eine Einkommensteuer. Sie bemisst sich nach der Differenz zwischen den Anschaffungskosten für die Immobilie und dem Verkaufserlös. Allerdings dürfen Sie alle mit dem Verkauf verbundenen Kosten gewinnmindernd berücksichtigen.

Möchten Sie die Steuer vermeiden, müssen Sie den Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist abwarten. Die Steuer sollte Sie aber nicht unbedingt davon abhalten, eine günstige Chance zum Verkauf der Immobilie zu nutzen. Gerade jetzt, in einer Zeit, in der Immobilien günstig zu finanzieren sind und Kaufinteressenten Schlange stehen, sollten Sie einen Verkauf durchaus ins Auge fassen. Möchten Sie das Kaufinteresse mit dem Ablauf der Spekulationsfrist kombinieren, sollten Sie darüber nachdenken, mit dem Kaufinteressenten ein Vorkaufsrecht oder einen Kaufvorvertrag abzuschließen.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Wie ist das mit der Grunderwerbsteuer?

Als Erbe brauchen Sie keine Grunderwerbsteuer zu zahlen, da der Erwerb kraft Erbfolge von der Grunderwerbsteuerpflicht ausgenommen ist. Auch wenn Sie die Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft an einen Miterben zur Teilung des Nachlasses verkaufen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Sofern Sie die Immobilie an einen fremden Erwerber verkaufen, fällt natürlich die Steuer an, die dann aber der Erwerber zahlt.
Soll ich die Immobilie vermieten?

Wenn Sie die Immobilie weder verkaufen noch selbst nutzen möchten, könnten Sie sie auch vermieten. Doch Vorsicht: Als Vermieter sind Sie gut beraten, wenn Sie selbst vor Ort wohnen oder zumindest regelmäßig vorbeischauen können. Es ist keine gute Idee, die Immobilie nebst Mieter sich selbst überlassen. Um potentielle Risiken im Mietverhältnis zu vermeiden, sollten Sie stets ein Auge auf das Objekt haben. Wohnen Sie weit entfernt, haben Sie kaum Möglichkeiten der Kontrolle. Eine Ausnahme besteht vielleicht bei Wohnungseigentum, das durch einen Hausverwalter vor Ort verwaltet wird. Der Hausverwalter übernimmt Ihre Aufgaben als Eigentümer.

Keine gute Idee: Immobilie leer stehen lassen

Es ist ein typisches Phänomen in Erbengemeinschaften. Wird eine Immobilie vererbt, können sich die Erben in der Erbengemeinschaft oft nicht darauf verständigen, was mit der Immobilie passieren soll. Im ungünstigsten Fall blockieren sie sich gegenseitig, mit der Konsequenz, dass die Immobilie leer steht. Jeder wartet darauf, dass der andere irgendwo und irgendwie nachgibt. Jeder Tag, an dem eine Immobilie leer steht, schadet dem Objekt. Vor allem, wenn ein Objekt über die Wintermonate hinweg nicht ordentlich unterhalten wird, leidet die Substanz. Wenn Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft darauf spekulieren, dass der Wert der Immobilie trotz des Leerstandes bleibt oder sogar höher steigt, liegen Sie erfahrungsgemäß völlig falsch. Längere Zeit leerstehende Immobilien riechen oft muffig und spiegeln einen Eindruck wieder, der dem Wert der Immobilie und den Möglichkeiten, sie zu nutzen, nicht gerecht wird. Kaufinteressenten möchten gerne eine „lebende“ Immobilie kaufen und scheuen sich davor, eine Immobilie zu übernehmen, die der Eigentümer scheinbar selbst aufgegeben hat.

Warum ist die Vermietung ein Risiko?

Als Vermieter sind Sie in einer großen Verantwortung. Sie sind verpflichtet, jährlich eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen, tragen die Verkehrssicherungspflicht für das Objekt und müssen, um den Wert Immobilie zu erhalten, regelmäßig und fortlaufend Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen vornehmen. Zahlt Ihr Mieter keine Miete oder zahlt er nur mit Zeitverzug, haben Sie über die finanziellen Probleme hinaus auch noch den Ärger, sich mit dem Mieter auseinandersetzen zu müssen. Wenn Sie an den richtigen Mieter geraten, haben Sie es vielleicht mit einem Mietnomaden zu tun, der beim Auszug über Nacht die sanitären Anlagen ausbaut und auf Nimmerwiedersehen verschwindet. All das kommt häufiger vor, als Sie vielleicht denken. Darüber hinaus müssen Sie Ihre Mieteinnahmen selbstverständlich versteuern, dazu jährlich eine Einkommensteuererklärung beim Finanzamt abgeben und erhöhen damit Ihre Einkommensteuerlast.

Was passiert, wenn der Erblasser die Immobilie finanziert hat?

Hat der Erblasser die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert oder belastet, übernehmen Sie als Erbe die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und Hypotheken. Sie sind verpflichtet, den Kapitaldienst sicherzustellen. Sie müssen also Zins und Tilgung zahlen. Sehen Sie sich dazu mangels Mieteinnahmen außerstande, sollten Sie die Immobilie zwangsläufig verkaufen. Die beim Verkauf eventuell anfallende Vorfälligkeitsentschädigung dürfte dann geringer wiegen als das Risiko, eine nicht rentable Immobilie unterhalten zu müssen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt davon ab, wann und mit welchem Zinssatz der Erblasser die Immobilie finanziert hat.

Wie kann ich die Immobilie optimal verkaufen?

Wenn Sie im Leben noch keine Immobilie verkauft haben, riskieren Sie, dass Sie viel Lehrgeld bezahlen, wenn Sie erstmals eine Immobilie zum Verkauf anbieten und mit Kaufinteressenten über die Konditionen und den Kaufpreis verhandeln müssen. Potentielle Kaufinteressenten sind Ihnen gegenüber insoweit im Vorteil, als sie aller Wahrscheinlichkeit nach eine ganze Reihe von Immobilien bereits besichtigt haben und ziemlich genau wissen, wie die Marktpreise sind und wie sie mit den Eigentümern zielführend Verhandlungsgespräche führen. Möchten Sie also einen optimalen Verkaufserlös erzielen, sollten Sie sich professioneller Hilfe bedienen. Immobilienmakler sind hierfür erste Ansprechpartner. Sie bieten einen Service, den Sie selbst nicht leisten können. Gerade dann, wenn Sie eine Immobilie im Erbfall übernehmen, ist es oft so, dass das Objekt im Innern in die Jahre gekommen ist. Die Einrichtung ist vielleicht nicht mehr zeitgemäß. Dunkle Möbel und graue Wände schrecken viele Interessenten ab. Viele Interessenten haben nicht die Vorstellungskraft, wie eine Immobilie aussehen könnte, wenn sie zeitgerecht und attraktiv hergerichtet ist. Die Lösung, eine Immobilie optisch optimal herzurichten und für einen Verkauf vorzubereiten, ist das so genannte Home Staging.

Was bringt Home Staging beim Verkauf?

Beim Home Staging geht es darum, eine Immobilie zeitgerecht herzurichten, Licht und Farben einzusetzen und möglichst kleinere Renovierungsarbeiten zu erledigen. Vor allem werden moderne Möbelstücke aufgestellt, die den Kaufinteressenten im Besichtigungstermin nachvollziehen lassen, wie es sich in dieser Immobilie wohnen und leben lässt. Gerade hier besteht Ihr Vorteil darin, dass der Dienstleister die richtigen Möbelstücke zur Verfügung stellt. Wollten Sie diesen Service selbst erledigen, müssten Sie geeignete Möbelstücke selbst ankaufen und müssten eine Lösung dafür haben, was Sie mit den Möbelstücken nach dem Verkauf der Immobilie anfangen wollten. Der Dienstleister hat dieses Problem nicht, da er die Möbelstücke wiederholt verwenden kann.
Immobilien sollten stets aufgeräumt angeboten werden. Es wäre fatal, ohne passende Vorbereitungen verkaufen zu wollen. Hausrat im Keller oder auf dem Grundstück ruiniert jegliches Kaufinteresse und bietet Kaufinteressenten immer höchst willkommene Gelegenheiten, am Objekt herum zu mäkeln und den Kaufpreis möglichst nach unten zu verhandeln.

Das Objekt bietet sich dann weitgehend so, wie es sich viele potentielle Kaufinteressenten vorstellen. Kaufinteressenten haben oft die Vorstellung, dass sie unmittelbar in eine Immobilie einziehen könnten. Dieser Vorstellung werden Sie gerecht, wenn Sie eine Immobilie, vor allem eine solche, die Sie gerade geerbt haben, im Wege des Home Staging aufbereiten. Gerade der erste Eindruck, den ein Kaufinteressent bei der ersten Besichtigung des Objekts gewinnt, entscheidet oft darüber, ob er sich mit dem Objekt anfreundet oder negative Empfindungen ihn sich vom Objekt abwenden lassen.

Wichtig ist, dass Sie Ihre Immobilie von vornherein in einem optimalen Zustand anbieten. Sie sollten keinesfalls versuchen, erst einmal den Markt zu testen. Sie riskieren, dass Sie genau die Kaufinteressenten, die sich für Ihre Immobilie speziell interessieren, damit abschrecken. Sie können dieses dadurch entstehende Desinteresse nicht mehr reparieren, indem Sie die Immobilie dann nachträglich „aufhübschen“ und nochmals anbieten wollen. Ihre Immobilie ist, wie Makler gerne sagen, „verbrannt“! Die Strategie, wie Sie den Service Home Staging optimal nutzen, erläutern wir Ihnen gerne.

Alles in allem: Möchten Sie das Beste aus Ihrer Immobilie machen, sollten Sie alle Möglichkeiten nutzen, die es gibt, Immobilien optimal anzubieten und zu verkaufen. Sie brauchen nicht unbedingt die Fehler zu machen, die andere bereits vor Ihnen gemacht haben. Auch wenn Sie in die Vorbereitung des Verkaufs etwas Geld investieren müssen, werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit davon profitieren, dass Ihre Investition mehr Kaufinteressenten und höhere Kaufpreise erzielt, als wenn Sie Ihre Immobilie „mal ebenso“ angeboten hätten.

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2019-01-16T20:44:57+00:00
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