Immobilienverkauf aus dem Nachlass – das sollten Sie beachten!

Wer erbt, trauert, hat aber auch oft Grund zur Freude. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, kommt es darauf an, das Beste daraus zu machen.

Was ist meine Immobilie beim Verkauf wirklich Wert?               >>Verkehrswert-/ Immobilienwertrechner<<

Immobilien bedeuten Verantwortung. Wer das Objekt verkaufen möchte, sollte strategisch und mit Bedacht vorgehen. Denn: Das Fehlerpotential ist groß!

Bildquelle: Gerhard Seybert Fotolia.com

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1. Kein Verkauf ohne Planung!

Soll die Immobilie verkauft werden, sollte der Verkauf  strategisch und mit Bedacht angegangen werden. Gerade derjenige Erbe, der dringend Geld benötigt, sollte die Immobilie keinesfalls den erstbesten Interessenten „verscherbeln“. Die Immobilie sollte zum Verkauf „aufbereitet“ werden. Vor allem Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft sollten möglichst an einem Strang ziehen und nicht gegeneinander arbeiten.

Das Objekt sollte „aufgehübscht“ werden. Dazu wird der Hausrat in der Wohnung, im Keller, auf dem Dachboden und in Garage und Schuppen entsorgt und die Räumlichkeiten gereinigt. Das Grundstück sollte möglichst gepflegt aussehen. Soweit Verschönerungsmaßnahmen finanziell überschaubar sind, sollten Erben sich überwinden, das Objekt möglichst zu sanieren oder zu renovieren. Verschimmelte Tapeten schrecken jeden Kaufinteressenten ab. Ein undichtes Dach lässt das Schlimmste erahnen. Jede Verschönerungsmaßnahme begründet einen höheren Kaufpreis. Es ist immer zu bedenken, dass ein Kaufinteressent lieber etwas „Fertiges“ kauft, als etwas, das er selbst noch bereinigen muss. Erst dann, wenn das Objekt aufbereitet ist, sollte es zum Verkauf angeboten werden.

Es empfiehlt sich, vorzeitig die für einen Verkauf notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Kaufinteressenten wünschen regelmäßig einen Grundbuchauszug und den Katasterplan einzusehen. Wer sich frühzeitig darum kümmert, spart Zeit. Außerdem benötigt der Verkäufer einer Immobilie einen Energieausweis. Auch dessen Erstellung durch einen Sachverständigen braucht seine Zeit.

2. Verkehrswert der Immobilie feststellen!

Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt den Kaufpreis. Der ursprüngliche Kaufpreis für das Objekt und die möglicherweise vom Erblasser investierten Aufwendungen sind allenfalls Indizien für die Bemessung des Verkaufspreises. Ansonsten richtet sich der Verkehrswert danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, für dieses Objekt zu zahlen. Nachfrage und Angebot sind maßgebend. Alles andere bleibt Wunschdenken. So kann die schönste Villa auf dem Land weniger Erlös bringen als eine kleine Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt, auch wenn der eigentliche Wert an Bausubstanz und Inventar der Villa weitaus höher ist als der der Eigentumswohnung.

In Erbengemeinschaften haben Miterben oft eigene Vorstellungen vom Verkehrswert. In diesen Fällen hilft nur, den Verkehrswert von einem Sachverständigen feststellen zu lassen. Wer die Kosten für ein Gutachten scheut, kann auch einen Makler befragen. Makler kennen die amtlichen Verhältnisse meist gut und können eine Einschätzung zum Verkehrswert geben.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

Was ist der beste Verkaufspreis?

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Auch wenn Sie sich noch unsicher sind, ob Sie verkaufen wollen, erhalten Sie hier garantiert wichtige Erkenntnisse.

3. Immobilie selbst verkaufen? Makler beauftragen?

Wer versucht, die Immobilie selbst zu verkaufen, sollte die damit verbundenen Schwierigkeiten umlenken. Einfach in der Zeitung oder auf einer Immobilienplattform eine Anzeige aufzugeben, mag noch gelingen. Wenn es dann aber darum geht, einem Kaufinteressenten das Objekt zu präsentieren, die Verkaufsbedingungen zu verhandeln und den Kauf dann  auch noch abzuwickeln, stößt mancher Eigentümer an seine Grenzen.

Um ein Objekt zu verkaufen, bedarf es eines Exposes. Im Exposé wird das Objekt in seinen Details präsentiert. Es bedarf gewisser Kenntnisse, ein Exposé aussagekräftig zu gestalten. Der Autor muss wissen, welche Details für einen Kaufinteressenten relevant sind. Dabei kommt es darauf an, nicht zu viel zu erzählen, aber auch nichts Wesentliches wegzulassen oder gar zu unterschlagen.

Melden sich mehrere Kaufinteressenten, steht der Erbe als Verkäufer vor der Aufgabe, Besichtigungstermine zu organisieren, die Besichtigung selbst mit jedem einzelnen Interessenten durchzuführen, das Objekt dem Interessenten im Detail zu erklären und vorzuführen und Fragen des Interessenten nach der Bausubstanz und sonstigen Details zu beantworten. In diesem Zusammenhang muss der Verkäufer wissen, ob und inwieweit er Offenbarungs- und Aufklärungspflichten hat und den Interessenten beispielsweise darüber aufklären muss, dass das Dach undicht ist, in der Küche Schimmelprobleme bestehen, das Haus unter Denkmalschutz steht oder die Nachbarn extrem streitsüchtig sind.

Vor allem muss der Verkäufer beurteilen können, ob der Kaufinteressent in der Lage ist, das Objekt zu finanzieren und den Kaufpreis zu entrichten. Er muss in allerletzter Konsequenz die Details des Kaufvertrages mit ihm verhandeln und zu einem Ergebnis führen. Wer eine solche Aufgabe zum ersten Mal bewerkstelligt, hat noch keine Erfahrungen im Umgang mit der Veräußerung einer Immobilie. Fehler äußern sich in einem zu niedrigen Kaufpreis oder stellen sich dann heraus, wenn der Kaufinteressent den Kaufpreis nicht bezahlen kann oder Mängel der Immobilie beanstandet. In einer Erbengemeinschaft muss ein Miterbe bereit sein, sich für all diesen Aufwand zu engagieren. Ungünstig ist es, wenn sich Miterben gegenseitig, oft aus emotionalen Gründen und persönlicher Abneigung, gegenseitig blockieren.

Wer alle diese Probleme vermeiden möchte, sollte einen professionellen Makler mit dem Verkauf des Objekts beauftragen. Der Makler ist dann das Sprachrohr der Erbengemeinschaft. Makler kennen die örtlichen Verhältnisse und sind in der Lage, den Verkehrswert und den damit zu erziehenden Verkaufserlös angemessen einzuschätzen. Sie bereiten sämtliche Unterlagen für den Verkauf vor, führen die Verkaufshandlungen mit Interessenten und sind in der Lage, aus ihrer Kundenkartei oft genau den richtigen Kaufinteressenten zu präsentieren.

Umgekehrt haben Kaufinteressenten oft kein Interesse daran, private Verkäufer einer Immobilie direkt anzusprechen. Sie scheuen den damit verbundenen Aufwand und beauftragen vielmehr einen Makler, aus den Angeboten am Markt nach ihren Vorgaben und Wünschen diejenigen Angebote herauszufiltern, die für sie infrage kommen. Nur diese Objekte werden dann in  die engere Wahl einbezogen und letztlich auch besichtigt. Ein privater Verkäufer, der keinen Makler beauftragt, kommt mit solchen Interessenten regelmäßig gar nicht erst in Kontakt.

Allein der Umstand, dass ein Makler mit dem Verkauf von Immobilien seinen Lebensunterhalt verdient und eine Provision beansprucht, sollte den Erben nicht davon abhalten, einen Makler beizuziehen. Der Makler nimmt dem Erben alle diese Aufgaben ab, die mit dem Verkauf der Immobilie einhergehen. Die damit verbundene Entlastung ist erheblich. Vor allem lässt sich damit im Regelfall ein optimaler Verkaufserlös erzielen.

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4. Kein Notarvertrag ohne Finanzierungsnachweis des Kaufinteressenten

Haben sich Verkäufer und Kaufinteressent geeinigt, muss der Kauf des Objekts notariell beurkundet werden. Der Verkäufer kann das Objekt dann nicht mehr anderweitig verkaufen. Er ist zunächst vertraglich an den Käufer gebunden. Erweist sich der Käufer danach als zahlungsunfähig, hat der Erbe als Verkäufer viel Zeit verloren. Meist muss er auch noch sämtliche Notargebühren aus der eigenen Tasche bezahlen. Oft wird versucht, auf der Grundlage des notariellen Kaufvertrages gegen den Verkäufer zwangsweise den Kaufpreis zu vollstrecken. Auch dieser Weg kostet Geld und Zeit.

Zudem beansprucht das Finanzamt wenige  Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags bereits vom Käufer die Grunderwerbsteuer, unabhängig davon, ob und wann der Käufer den Kaufpreis entrichtet. Zahlt der Käufer die Steuer nicht, haftet der Verkäufer als Zweitschuldner gegenüber dem Fiskus auf Zahlung der Steuer. Erst der Rücktritt vom Kaufvertrag führt zur Entlastung.

Wer diese Probleme vermeiden möchte, sollte darauf bestehen, dass der Kaufinteressent vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages einen Finanzierungsnachweis seiner Bank auf den Tisch legt. Damit ist sichergestellt, dass der Kaufinteressent zumindest in der Lage ist, den Kaufpreis  vereinbarungsgemäß zu bezahlen.

5. Fazit

In einer Erbengemeinschaft muss sich jeder Miterbe der Verantwortung bewusst sein. Letztlich sitzen alle in einem Boot. Einer haftet für den anderen. Soweit sich ein Quertreiber nicht zur Vernunft bringen lässt, sollten die Miterben in Betracht ziehen, dessen Miterbenanteil zu übernehmen und den Miterben auszuzahlen. Wichtig ist, in der Perspektive zu denken und deshalb bereit zu sein, im Augenblick lieber investieren zu müssen, als auf Dauer Nachteile in Kauf zu nehmen und Verluste einzufahren.

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2017-11-20T13:30:10+00:00