Immobilienverkauf aus dem Nachlass – den Verkauf richtig vorbereiten!

Wird eine Immobilie vererbt, werden der oder die Erben Rechtsnachfolge des Erblassers. Vielfach möchten die Erben die Immobilie verkaufen. Meist ist der Zustand der Immobilie nur oberflächlich bekannt.  Aus dieser Situation heraus ergibt sich beim Verkauf der Immobilie aus dem Nachlass das Problem, dass der Erbe die Gewährleistungshaftung für den Zustand des Objekts übernehmen muss.

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Diese Verantwortung liegt nicht in seinem Interesse. Es gilt, sie sachgerecht einzugrenzen. Behauptet der Erwerber beispielsweise, dass es für die Immobilie keine gültige Baugenehmigung gebe oder der Kanal sei defekt, hat schon manch ein Erbe ein böses Erwachen erlebt.

Bildquelle: jaguardo Fotolia.com

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1. Bestandsaufnahme: Gegebenheiten um die Immobilie abklären

Soll eine Immobilie aus dem Nachlass verkauft werden, empfiehlt sich, alles abzuklären, was mit der Immobilie im Zusammenhang steht. Zu einer solchen Bestandsaufnahme gehört, das Grundbuch einzusehen und einen Grundbuchauszug sowie einen Katasterplan zu beschaffen. Auch das Baulastenverzeichnis, das bei der Gemeinde eingesehen werden kann, ist oft informativ. Daraus ergeben sich möglicherweise Belastungen, die der Erbe bislang nicht kannte (z.B. Wegerecht des Nachbarn, Sanierungsvermerk der Gemeinde, Leitungsrecht der Stadtwerke).

Die Immobilie sollte begutachtet  und auf eventuelle Mängel untersucht werden. Wer sich persönlich dazu nicht in der Lage fühlt, ist gut beraten, einen Sachverständigen oder zumindest eine sachkundige Person bei zu ziehen. Ist es Objekt vermietet, empfiehlt es sich,  eventuelle Probleme mit einem Mieter abzuklären und eine Einigung herbeizuführen. Jeglicher Rechtsstreit beeinträchtigt die Verkaufsbemühungen erheblich. Kein Erwerber hat ein Interesse daran, eine Rechtsstreitigkeit zu übernehmen.

2. Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft vermeiden

Geht das Eigentum an der Immobilie auf eine Erbengemeinschaft über, sind alle Miterben gut beraten, sich möglichst kompromissbereit zu zeigen und gemeinsam den Verkauf der Immobilie zu bewerkstelligen. Es ist nicht empfehlenswert, wenn der einzelne Miterbe darauf drängt, die Immobilie an den erstbesten Interessenten zu veräußern, nur um die erhofften liquiden Mittel aus dem Nachlass zu realisieren. Eine gute Planung mit dem Ziel des Verkaufs ermöglicht im Regelfall stets einen wesentlich höheren Verkaufserlös. Eine Immobilie, die wegen interner Querelen über Jahre hinweg, möglicherweise auch noch unvermietet, vor sich hinsteht, lässt sich mit jedem Tag schwieriger verkaufen. Kaufinteressenten riechen den Braten, fühlen sie entweder abgeschreckt oder sehen sich veranlasst, die Verkaufskonditionen zu ihren Gunsten zu verhandeln.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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3. Auf Lastenfreistellung achten

Die Erben haften als Verkäufer dafür, dass das Grundeigentum frei oder freigestellt wird von Belastungen und Beschränkungen, insbesondere solcher, die im Grundbuch eingetragen sind. Hatte der Erblasser das Objekt über ein Bankdarlehen finanziert, ist im Grundbuch meist noch eine Grundschuld oder Hypothek eingetragen. Es ist Aufgabe der Verkäuferseite, diese Belastungen zur Löschung zu bringen. Ist das Darlehen noch nicht vollständig getilgt, muss es aus dem Kaufpreis zurückgeführt werden. Reicht der Kaufpreis nicht aus, um dieses Darlehen zu tilgen, haften die Erben mit dem Nachlass und im Übrigen mit ihrem privaten Vermögen persönlich dafür, dass die Belastung getilgt und das Grundbuch freigestellt wird.

4. Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag vereinbaren

Um zu vermeiden, dass der Kaufinteressent nach Vertragsabschluss Mängelansprüche geltend macht, ist es üblich, im Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“, „gekauft wie besichtigt“ oder „gekauft, wie die Immobilie steht und liegt“ oder „für Größe, Güte und Beschaffenheit haftet der Verkäufer nicht“, haben zur Konsequenz, dass der Käufer wegen offensichtlicher Mängel keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Er kauft die Immobilie so, wie er sie besichtigt hat. Ein offensichtlicher Mangel ist ein Mangel, den ein durchschnittlicher Kaufinteressent selbst anlässlich der Besichtigung hätte erkennen können (z.B. erkennbare Schimmelflecken an der Wand).

Ein solcher Gewährleistungsausschluss erfasst aber nicht versteckte Mängel. Solche kann auch der durchschnittliche Kaufinteressent nicht erkennen, ohne dass er das Objekt näher untersucht hätte (z.B. unter der Tapete verborgene Schimmelflecken). Der Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall nur dann, wenn auch der Verkäufer den Mangel selbst nicht kannte oder hätte erkennen müssen und der Gewährleistungsausspruch sich auch auf solche versteckten Mängel bezieht.

5. Bekannte Mängel nicht verschweigen

Der Gewährleistungsanspruch kommt nicht zum Tragen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt. In diesem Fall weiß er, dass ein Mangel existiert und für den Kaufinteressenten von entscheidungserheblicher Bedeutung sein kann (z.B. Verkäufer tapeziert vor der Besichtigung die mit Schimmelflecken behaftete Wand, damit der Interessent die Schimmelflecken nicht mehr sieht). Der Verkäufer kann dann auch nicht mehr argumentieren, es habe sich um einen versteckten Mangel gehandelt. In diesen Fällen muss der Käufer allerdings nachweisen, dass der Verkäufer tatsächlich vorsätzlich gehandelt,  den Mangel also arglistig verschwiegen hat. Im notariellen Kaufvertrag versichert der Verkäufe regelmäßig, dass ihm keine versteckten Mängel des Gebäudes bekannt sind und er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen hat.

Gerade in Fällen, in denen ein Erbe die geerbte Immobilie verkauft, wird seitens der Erben gern argumentiert, man habe nichts vom Mangel gewusst und habe diesen auch nicht erkennen können. Der Käufer wiederum argumentiert, der Erbe hätte, weil er die Immobilie näher kennt oder kennen müsste, beim Verkauf sorgfältiger vorgehen und den Mangel feststellen müssen. Im Ergebnis gibt ein Wort das andere, die Parteien streiten ohne Ende. Besser ist, solche Streitigkeiten von vornherein möglichst zu vermeiden und erkennbare Mängel zu offenbaren oder vorher zu beseitigen. Ein vielleicht jahrelang andauernder Rechtsstreit dient niemandem. Im ungünstigsten Fall bleibt das Haus unbewohnt und verkommt.

Hat der Verkäufer arglistig gehandelt, kann ihn der Käufer auffordern, den Mangel zu beseitigen. Außerdem kann er den Kaufpreis herabsetzen, bei schwerwiegenden Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten oder/und vom Verkäufer Schadensersatz fordern. Außerdem kommt zusätzlich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Kaufvertrages in Betracht.

6. Gewährleistungsausschluss in der Teilungsversteigerung

Können die Erben sich wegen des Verkaufs der Immobilie nicht einigen, kommt die Teilungsversteigerung in Betracht. Vorteilhaft ist, ungeachtet aller damit verbundenen Risiken und Nachteile, dass der Erwerber keinerlei Gewährleistungsrechte hat. § 56 Abs. III ZVG schließt jede Gewährleistung aus, auch wenn der Erwerber vorher nicht in der Lage ist, sich umfassend über den Zustand des Grundstücks und des Gebäudes zu informieren. Dazu gehören auch Risiken aus Altlasten. Selbst grobe Fehler im Gutachten eines Sachverständigen, auf dessen Angaben  der Verkehrswert festgesetzt wird, berechtigen nicht zur Anfechtung des Erwerbs.

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2018-10-18T11:17:41+00:00