Mehrfamilienhaus / Gewerbeimmobilie geerbt: was nun? Immobilienverkauf aus dem Nachlass

Wer eine Immobilie erbt und sie nicht selbst nutzen möchte, wird daran interessiert sein, die Immobilie zu verkaufen.
Insbesondere dann, wenn es sich um ein
Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt, bietet sich der Immobilienverkauf aus dem Nachlass als Kapitalanlage für einen Kaufinteressenten an. Der oder die Erben als Verkäufer sollten dabei verschiedene Aspekte kalkulieren.

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Bildquelle: Thiele – Fotolia.com

1. Überlegungen vor dem Verkauf

Der Verkauf vermieteter oder gewerblicher Immobilien richtet sich regelmäßig an Kapitalanleger. Ein Käufer, der die Immobilie selbst nutzen möchte, betrachtet die Immobilie aus völlig anderen Gesichtspunkten als jemand, der mit der Immobilie Geld verdienen möchte. Dabei müssen die Erben berücksichtigen, dass ein Kapitalanleger sein Kapital auch in andere Anlageformen, wie Wertpapiere, Schiffsbeteiligungen oder Unternehmensbeteiligungen investieren kann. Das Angebot einer Immobilie als Kapitalanlage sollte daher konkurrenzfähig sein und das Interesse des Kapitalanlegers wecken. Er erwartet eine seinem Risiko angemessene Rendite. Erscheint das Risiko hoch und die Rendite gering, wird sich kaum ein Kapitalanleger auf einen Ankauf einlassen wollen.

Wichtig ist, dass sich die Erben klar sind, dass der mögliche Verkaufspreis eine marktgerechte Einschätzung erfordert. Wunschdenken führt nur in eine Sackgasse. Der Verkaufspreis muss sich danach richten, was ein potentieller Kaufinteressent bereit ist, für ein Objekt auf den Tisch zu legen. Dabei muss die Immobilie auch im Vergleich zu anderen ähnlichen Objekten beurteilt werden. Angebot und Nachfrage sind die maßgeblichen Kriterien.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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2. Wie beurteilt ein Kapitalanleger ein Renditeobjekt?

Es ist mithin Aufgabe der Erbe als Verkäufer, einem potentiellen Kaufinteressenten nachvollziehbar aufzuzeigen, wie er eine laufende Rendite erwirtschaften kann und  wie sich die Immobilie über die Jahre hinweg wertmäßig entwickeln könnte. Der Interessent muss davon überzeugt werden, dass der Kaufpreis der Immobilie günstig  ist und sein Kaufrisiko gering erscheint.

a. Rendite als Kaufmerkmal

Ein Renditeobjekt kann eine laufende Rendite abwerfen oder erst im Fall eines Weiterverkaufs Gewinne einfahren. Eine laufende Rendite ist dann interessant, wenn die mit dem Objekt verbundenen Mieteinnahmen die laufenden Belastungen (z.B. Kapitaldienst für die Finanzierung des Kaufpreises, Unterhaltskosten, Instandhaltungskosten) übersteigen. Insoweit sind die Erben gut beraten, eine Immobilie möglichst gut zu vermieten, schlechte Mieter gegebenenfalls zu kündigen und eventuell laufende Rechtsstreitigkeiten zu beenden. Kein Kapitalanleger dürfte daran interessiert sein, sich in Rechtsstreitigkeiten mit einem Mieter oder in ein laufendes Verfahren wegen einer unerlaubten Nutzung o.ä. hineinziehen zu lassen. Soweit die Immobilie sanierungsbedürftig ist, kann es zielführend sein, die Sanierung aus der eigenen Tasche zu bezahlen und das sanierte Objekt dann zu verkaufen.

b. Weiterverkauf als Kaufmerkmal

Ist die Rendite nicht das hervortretende Merkmal, kann der Kapitalanleger daran interessiert sein, sein Geld in der Immobilie zu parken, sie eventuell selbst zu sanieren oder bestmöglich zu vermieten und das dann dermaßen wirtschaftlich aufbereitete Objekt weiterzuverkaufen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie solche Möglichkeiten bietet. Ist eine Immobilie sanierungsbedürftig, müssen sich die Erben entscheiden, die Immobilie selbst zu sanieren oder unsaniert an einen Kapitalanleger zu verkaufen. Gerade  Bauträger und Bauunternehmer sind daran interessiert, solche Immobilien zu erwerben. Es versteht sich, dass sich der Verkaufserlös an dieser Situation orientiert.

c. Steuervorteil als Kaufaspekt

Viele Kapitalanleger haben steuerliche Aspekte im Blick. Der Käufer einer Miet- oder Gewerbeimmobilie kann den Gebäudewert abschreiben sowie eventuelle Verluste steuerlich geltend machen. Hält er die Immobilie 10 Jahre lang im Eigentum, kann er sie steuerfrei verkaufen und braucht keine Spekulationssteuern zu entrichten. Es ist zu berücksichtigen, dass die Steuervorteile eher eine sekundäre Rolle spielen. Die Steuerersparnis ist mehr als Zusatzrendite zu beurteilen. An primärer Stelle steht regelmäßig die Rendite vor Steuern.

3. Wie beurteilt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Schätzungen zum Verkehrswert einer Immobilie sind nicht zielführend. Die Bewertung einer vermieteten Immobilie oder eines Gewerbeobjekts erfolgt nach  klaren Vorgaben. Beim Ertragswertverfahren richtet sich der Ertragswert nach den Mieteinnahmen, die den laufenden Unterhalt nach Möglichkeit übersteigen sollten. Beim Vergleichswertverfahren vergleicht man vergleichbare Immobilien mit dem Verkaufsobjekt und macht die üblicherweise zu erwartenden Verkaufspreise zum Bewertungsmaßstab. Da die Wertermittlung vermieteter oder gewerblicher Immobilien komplex ist, kommt der Laie kaum ohne sachverständige Unterstützung zum Ziel.

4. Makler einbeziehen! Warum?

Laien dürften mit der optimalen Verkauf von vermieteten oder gewerblichen Immobilien regelmäßig überfordert sein. Sie sind gut beraten, einen professionellen Makler einzubeziehen, der die Rendite kalkulieren kann, die steuerlichen Aspekte kennt und im Idealfall hilfreiche Kontakte zu potentiellen Kapitalanlegern hat. Makler, die in diesem Segment regelmäßig aktiv sind, kennen Kapitalanleger, die oft nicht nur ein Objekt erwerben, sondern fortlaufend am Erwerb solche Objekte interessiert sind.

Makler haben oft ein Suchprofil des Kapitalanlegers, nach dem sie bestimmte Objekte gezielt suchen. Ein Laie hingegen bietet sein Objekt oft blind an und gibt sich der vielleicht trügerischen Hoffnung hin, dass sich sicherlich auch für sein Objekt ein Interessent interessieren wird. Wird ein Objekt immer wieder und im ungünstigsten Fall zu einem immer geringeren Kaufpreis angeboten, heißt es in Fachkreisen, das Objekt werde „gestreut“. Solche Objekte finden selten den Käufer, den sie verdient hätten.

Vor allem weiß der Makler, auf welche Aspekte der Kapitalanleger achtet. Er ist in der Lage, die Verkaufsverhandlungen zielführend zu führen und ein Objekt bestmöglich an den Mann zu bringen. Ein Laie hingegen dürfte an mancher Stolperfalle hängen bleiben, einfach nur deshalb, weil er die Gegebenheiten nicht aus eigener Erfahrung kennt.

Erben müssen bedenken, dass sich eine Immobilie als Kapitalanlage kaum über Nacht verkaufen lässt. Ein Objekt muss aufbereitet werden. Es muss  sich so darzustellen, dass ein Kapitalanleger sofort beurteilen kann, um was für eine Immobilie es sich handelt, worin die Vorteile gerade dieser Immobilie liegen und warum es für ihn sinnvoll sein könnte, sich für diese Immobilie zu interessieren.

Erfahrungsgemäß sind eine Vielzahl von Verkaufsgesprächen und Besichtigungen notwendig, bis sich letztlich ein ernsthafter Kaufinteressent herauskristallisiert. Viele Interessenten stellen sich als Neugierige heraus, die entweder kein ernsthaftes Interesse haben oder außerstande sind, das Objekt zu finanzieren. Entscheidend ist mithin, dass ein Interessent überhaupt in der Lage ist, den Kaufpreis für ein solches Objekt auf den Tisch zu legen und Gewähr dafür bietet, dass der Kaufvertrag ordentlich abgewickelt wird.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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5. Alternative: Verkauf auf Rentenbasis

Wer seine Immobilie nicht endgültig verkaufen möchte, sollte als Alternative den Verkauf auf Rentenbasis in Betracht ziehen. Beim Verkauf auf Rentenbasis kauft jemand eine Immobilie, in dem er  dem Eigentümer anstelle des Kaufpreises eine laufende Rente zahlt. Die Rente  trägt zum Lebensunterhalt des Verkäufers bei. Bei der Leibrente wird sie bis zum Tod des Verkäufers oder bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses bezahlt. Bei der Zeitrente vereinbaren die Parteien die Höhe und Zahl der Renten im Voraus.

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2017-11-20T13:28:34+00:00