Immobilien richtig erben und vererben – Möglichkeiten nach der Cash GmbH

42,5 % der Wohnungen in Deutschland werden von den Eigentümern bewohnt, 52 % sind vermietet und 5,5 % stehen leer (Quelle: Zensus 2011 Statistisches Bundesamt). Wird eine Immobilie vererbt, freut sich allzu oft auch der Fiskus und kassiert Erbschaftssteuer. Wer vermeiden will, dass der Erbe die Immobilie möglicherweise verkaufen oder beleihen muss, nur um die eventuell anfallende Erbschaftsteuer bezahlen zu können, sollte sich bereits zu Lebzeiten Gedanken machen, wie die Gegebenheiten im Sinne von Erblasser und Erben optimal zu gestalten sind. Das Gesetz zeigt selbst den Weg. Also: Alles ganz legal!

Stempel mit Hand und Erbe

Das Steuerrisiko nimmt zu

Die Erbschaftsteuerstatistik 2010 wies steuerpflichtige Erwerbe von Todes wegen in Höhe von 15,9 Milliarden Euro aus. Daraus errechnet sich ein durchschnittlicher Steuersatz von 21 Prozent bei Erbschaften und 8 Prozent bei Schenkungen. In Deutschland sterben jedes Jahr ca. 860.000 Menschen. Die Zahl der steuerpflichtigen Fälle lag 1010 bei 140.000. Geht man davon aus, dass sich ein Nachlass angesichts der demographischen Entwicklung auf immer weniger Personen aufteilt, bleibt zwar die Masse der Erbschaften immer noch steuerfrei, bei den anderen kommt es aber darauf an, vorhandene Freibeträge auszunutzen und die drohende Besteuerung zu vermeiden.

Die Höhe der Steuer ist vom Grad der Verwandtschaft und der Höhe der Erbschaft abhängig. Durch Schenkungen, Ausnutzung von Freibeträgen oder geschickte Gestaltung von Testamenten lässt sich die Steuerlast in aller Regel deutlich vermindern. Lediglich gemeinnützige Organisationen (Caritas, Tierheim) bzw. Stiftungen bis hin zur eigenen gemeinnützigen Stiftung sind von der Erbschaftsteuer befreit. Dann bleibt der Wert des Vermögens ohne Abzüge erhalten.


realbest mit Pfeilen 3 D„Oma ihr klein Häuschen soll steuerfrei bleiben“

Seit 1. Januar 2009 gilt das neue Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. Es erlaubt neben erhöhten Freibeträgen für nahe Verwandte und eingetragene Lebenspartnerschaften auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die sich bei vorausschauender Planung innerhalb der Familie oder zwischen Partnern steuermindernd auswirken können. Insbesondere gehört dazu Übertragung von Immobilienvermögen.

„Oma ihr klein Häuschen muss steuerfrei bleiben“. Mit dieser Prämisse wurde im Gesetzgebungsverfahren immer wieder betont, dass die Übertragung von Immobilien zumindest in der Person der „kleinen Leute“ steuerfrei bleiben soll.

Vorab die Steuerfreibeträge feststellen

Bevor überhaupt die Besteuerung relevant wird, profitieren die Erben, sei es durch Schenkungen zu Lebzeiten des Erblassers oder eben nach dem Ableben des Erblassers, von persönlichen Freibeträgen. Ehegatten  und eingetragenen Lebenspartnern steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu, Kinder und Kinder verstorbener Kinder sind mit 400.000 Euro begünstigt, für alle übrigen Enkel sind 200.000 Euro maßgebend.

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Familienwohnhäuser werden begünstigt

Mit der Reform vom 1.1.2009 ist neben der Schenkung unter Ehegatten oder an Kinder auch die Zuwendung des Familienwohnheimes von Todes wegen an den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner oder an Kinder von der Erbschaftsteuer befreit, vorausgesetzt, das Familienwohnheim wird im Zeitpunkt des Erbfalls vom Erblasser selbst genutzt oder dieser war zumindest aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.

1. Voraussetzung

Um eine Immobilie als Familienwohnheim anzuerkennen, muss sich in der Wohnung der Lebensmittelpunkt beider Ehegatten befunden haben. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn ein Ehegatte aus beruflichen Gründen während der Woche am Arbeitsort lebt und sich nur am Wochenende oder in der arbeitsfreien Zeit in der gemeinsamen Wohnung aufhält.

Ferienwohnungen, Wochenendhäuser und Zweitwohnungen sind daher kein Familienwohnheim im steuerlichen Sinne und sind im Erbfall nicht steuerbefreit.

Ehegatten übernehmen und erben ohne Beschränkung

Das Gesetz bestimmt beim Wert der Immobilie keine Wertobergrenze. Daher können Ehegatten durch die Übertragung des Familienwohnheimes Vermögensverschiebungen in unbegrenzter Höhe schenkungs- und erbschaftsteuerfrei vornehmen.

2. Voraussetzung

Die Steuerbefreiung erfordert aber zusätzlich, dass das Haus vor der Übertragung vom Schenkenden oder späteren Erblasser selbst genutzt wurde und auch der Beschenkte oder der spätere Erbe es zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Wird das Haus vermietet, entfällt die Steuerbefreiung. Die Steuerbefreiung entfällt auch, wenn und soweit der Erwerber das Objekt innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt und es vermietet, es sei denn zwingende Gründe hindern ihn an der Selbstnutzung.

Zwingende Gründe, die einer Selbstnutzung entgegenstehen, können in der gesundheitlichen Einschränkung und einer damit einhergehenden Betreuung außerhalb des Familienwohnheimes liegen, wenn der pflegebedürftige Erblasser in ein Pflegeheim oder zu seinen Kindern zieht. Gleiches ist denkbar, wenn er aufgrund einer Behinderung in eine behindertengerechte Wohnung umziehen muss. Inwieweit berufliche Veränderungen einen zwingenden Grund begründen können, ist abzuwarten.

3. Voraussetzung

Erwerb durch Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner

Weitere Voraussetzung ist, dass auch der Begünstigte nach der Übertragung des Objekts durch Schenkung oder im Erbfall das Objekt selbst nutzen muss. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend, wenn er die Nutzung innerhalb von 10 Jahren aufgibt. Der Aufgabe steht es gleich, wenn der Begünstigte das Objekt leer stehen lässt, verkauft oder fremdvermietet. Für die zwingenden Gründe, die eine Selbstnutzung durch den Begünstigten unmöglich machen, gelten die gleichen Grundsätze wie beim Schenkenden.

Die vollständige Steuerfreiheit beim Erwerb des Familienheimes gilt nur unter Ehegatten.

Erwerb durch Nachkommen

Wird das Objekt hingegen auf Kinder oder Enkel oder Kinder verstorbener Kinder übertragen, gilt die Steuerfreiheit nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm² nicht übersteigt. Ist die Wohnfläche größer, greift für die darüber liegende Fläche zunächst der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro je Kind. Erst für den darüber hinausgehenden Betrag wird die Steuer fällig.

Erben mehrere Kinder, kann die Steuerbefreiung nur beanspruchen, wer auch tatsächlich unverzüglich selbst einzieht. Die Beschränkung der Steuerfreiheit auf 200 qm² ist objektbezogen und nicht personenbezogen zu verstehen.

Beispiel: Auch bei zwei Miterben und einer Wohnfläche von z.B. 400 qm², beschränkt sich die begünstigte Wohnfläche auf 200 qm². Dann erwirbt jeder Miterbe lediglich einen hälftigen Anteil an der begünstigten Wohnfläche von 200 qm². Beträgt die Wohnfläche 500 qm², bleiben 200 qm² steuerfrei. Die weiteren 300 qm² sind von jedem Miterben anteilig zu versteuern.

Beispiel: Ist ein Ehegatte Miterbe, ist sein hälftiger Erwerb immer in voller Höhe befreit, da bei Ehegatten keine Wohnflächenbegrenzung besteht. Ist der andere Erbe ein Kind, ist sein hälftiger Erwerb nur zur Hälfte befreit, da bei Kindern die Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 qm² begrenzt ist. Für die anderen 200 qm² fällt Steuer an.

Verkehrswertfeststellung erfordert oft Gutachten

Bei der Vererbung von Immobilien ist ab 2009 der Verkehrswert anzusetzen. In Fällen, in denen Kinder erben, die Wohnfläche 200 qm² übersteigt und der Verkehrswert in die Nähe der Freibeträge heranreicht, wird ein Gutachten erforderlich werden. Solche Gutachten können von einem anerkannten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer oder dem örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellt werden. Auf vermietete Immobilien wird bei der Wertermittlung ein Abschlag von 10 Prozent vorgenommen.

Wird die Immobilie verkauft, ist der Differenzbetrag zwischen Anschaffungskosten/Herstellungskosten und dem Verkaufserlös einkommensteuerpflichtig, sofern zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre vergangen sind.

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Wohnrecht und Nießbrauchrecht sichern die eigene Existenz

Wer sein Familienwohnheim bereits zu Lebzeiten übertragen möchte, muss natürlich auch an seine eigene Situation denken. So kann der Schenkende die Immobilie notariell überschreiben, sich aber gleichzeitig das Recht einräumen lassen, die Immobilie selbst weiter zu nutzen.

Dazu kann er sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen oder ein Nießbrauchrecht, durch das ihm bei einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen zufließen. Beim Nießbrauchrecht allerdings ist der Schenkende auch für die mit der Immobilie entstehenden Kosten verantwortlich.

Die Nießbrauchlösung mindert die vererbten Vermögenswerte dadurch, dass die Mieterträge, die der Schenkende erhält, den Wert der Immobilie mindern. Der Wert wird mit Hilfe einer speziellen Berechnungsformel errechnet, die sich unter anderem an der Sterbetafel orientiert, wobei das Alter des Schenkenden und die zu erwartende Lebensdauer einer Rolle spielen. Dieser kapitalisierte Betrag kann bei einem renditestarken Mietshaus dazu führen, dass trotz eines erheblichen Immobilienwertes keine Erbschaftsteuer anfällt.

Das Nießbrauchrecht ist gegenüber dem lebenslangen Wohnrecht insoweit vorteilhafter,  als der Schenkende später auf Betreuung und Pflege angewiesen ist. Muss er dann in einem Pflegeheim betreut werden, können die durch das Nießbrauchrecht gesicherten Mieteinnahmen zur Finanzierung der Betreuungskosten verwendet werden. Bei einem Wohnrecht wäre ihm die Vermietung an Dritte nicht gestattet.

Durch Kettenschenkungen Freibeträge mehrfach nutzen

Eine weitere vorteilhafte Möglichkeit der begünstigten Vermögensübertragung ist die Kettenschenkung. Dabei werden zunächst die Freibeträge zwischen unterschiedlich begüterten Ehegatten genutzt, die in angemessener Frist die entsprechenden Beträge oder Teile davon unter Ausnutzung der jeweiligen Freibeträge weitergeben.

Beispiel (vereinfacht*): Herr Müller ist alleiniger Eigentümer einer Mietimmobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Würde er diese seinem Sohn übertragen, könnte dieser einen Freibetrag von lediglich 400.000 Euro beanspruchen und müsste 600.000 Euro versteuern. Überträgt Herr Müller die Hälfte der Immobilie zunächst an seine Ehefrau, kann diese einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro beanspruchen, so dass diese Übertragung steuerfrei bleibt. Im nächsten Schritt können beide Eheleute ihren Eigentumsanteil an der Immobilie ihrem Sohn übertragen. Der Sohn könnte dann, da er von beiden Eheleuten deren jeweiligen Eigentumsanteil übernimmt, jeweils einen Freibetrag von 400.000 Euro beanspruchen und müsste nur noch 200.000 Euro versteuern.

Wird diese Übertragung frühzeitig vorgenommen, kann die Übertragung auf 800.000 Euro beschränkt bleiben. Nach Ablauf von 10 Jahren kann der restliche Anteil an der Immobilie auf den Sohn übertragen werden. Dann fällt insgesamt keine Steuer an.

* tatsächlicher Steuerwert ist 90% aus dem Verkehrswert

Auslagerung in Betriebsvermögen

Wer über mehrere Immobilien und weitere Vermögenswerte  verfügt und feststellt, dass die vorhandenen Freibeträge nicht ausreichen, sollte sich Gedanken machen ob die Immobilien in privater Hand nicht möglicherweise besser im Betriebsvermögen aufgehoben sind.

Durchaus lassen sich Vermögen, die überwiegend  aus Bankguthaben und Immobilien bestehen,  mit entsprechender Gestaltung ins privilegierte Betriebsvermögen auslagern.

Die Hürden haben sich jedoch nach Abschaffung der sogenannten Cash-GmbH erheblich erhöht.

Bei  der späteren Schenkung  wie auch Vererbung können dann die Privilegien des Betriebsvermögens genutzt werden, die meist zu ganz anderen,  günstigeren Besteuerungstatbeständen führen.

Fazit:

Also: Die Rechtslage ist eigentlich einfach, im Einzelfall dennoch schwierig zur Anwendung zu bringen. Da auch hier das Motto gilt „Zeit ist Geld“ gilt, sollten sich Erblasser und potentielle Erben frühzeitig Gedanken machen, wie sie Vermögenswerte steuerlich optimal übertragen und dadurch erhalten.

Ganzheitlich abgestimmte Planung inkl. steuerlicher und juristischer Beratung ist zumindest bei größeren Vermögenswerten unabdingbar.

Veröffentlichungen:

Empfohlen von:

2017-11-20T15:10:08+00:00