Immobilien erben leicht gemacht- mit dem 7 Punkte Plan zum Ziel!

Gehört zum Nachlass eines Verstorbenen eine Immobilie, wird der Erbe Eigentümer und übernimmt alle mit dem Eigentum und dem Besitz an der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten des Verstorbenen.
Das Gesetz lässt den Erben wenig Zeit zur Trauer. Sie werden mit dem Eintritt des Erbfalls automatisch Erbe.

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Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass der Nachlass herrenlos wird. Möchte der Erbe die Erbschaft nicht haben, muss er das Erbe ausschlagen. Da das Gesetz dafür Form und Frist vorgibt, heißt es für jeden Erben, frühzeitig die Weichen zu stellen. Jeder Erbe sollte wissen, welche Rechte und Pflichten er hat. Nur dann kann er seine Interessen angemessen wahrnehmen und vermeidet Nachteile.

Bildquelle: kwarner Fotolia.com

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1. Grundbuch berichtigen!

Vor allem, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, kommt es darauf an, richtig zu handeln.

Wird eine Immobilie vererbt, sollte der Erbe das Grundbuch berichtigen und sich als neuer Eigentümer eintragen lassen. Der Umschreibungsantrag ist notariell zu beurkunden. Um dem Grundbuchamt die Rechtsnachfolge nachzuweisen, genügt ein einfaches handschriftliches Testament regelmäßig nicht. In diesem Fall benötigt der Erbe einen Erbschein, den er beim Nachlassgericht beantragen muss. Hat der Erblasser sein Testament notariell beurkundet, genügt hierfür die Vorlage des notariellen Testaments zur Umschreibung eines Grundstücks auf den Erben.

2. Zwei Jahre Umschreibungsfrist beachten!

Wichtig: Beantragt der Erbe die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers, fallen keine Grundbuchgebühren an. Vor allem unterliegt die Eigentumsumschreibung in den meisten Fällen nicht dem Grunderwerbsteuergesetz. So ist der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen durch den Ehegatten oder die Kinder des Erblassers sowie der Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses nicht grundsteuerpflichtig.

3. Vorüberlegung: Nachlass werthaltig oder überschuldet?

Wer Erbe wird, wird Rechtsnachfolger des Erblassers. Er übernimmt nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch eventuell noch bestehende Verbindlichkeiten des Erblassers. Der Erbe ist zunächst nur „vorläufiger“ Erbe. Erbe wird er automatisch mit dem Erbfall. Seine Erbenstellung wird endgültig, wenn er die Erbschaft nicht innerhalb einer Frist von sechs Wochen ausschlägt. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Erbe erfährt, dass er Erbe geworden ist. Der Tag des Erbfalls ist es nicht entscheidend. Wer also erbt, muss möglichst nach den Tagen der Trauer frühzeitig aktiv werden und den Nachlass einschätzen. Jeder Tag, der ungenutzt verstreichen, verkürzt die Frist zur Ausschlagung der Erbschaft und strapaziert die Entscheidungsfindung.

Gehört zum Nachlass eine Immobilie und stellt der Erbe fest, dass diese derart sanierungsbedürftig oder mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist, dass sie faktisch wertlos ist, dürfte es wirtschaftlich nicht unbedingt sinnvoll sein, Eigentümer dieses Objekts werden zu wollen. Emotionale Aspekte, die mit der Immobilie verbunden sind (z.B. Wohnhaus der Eltern) können natürlich eine andere Entscheidung begründen. Die Entscheidung steht mithin im Zusammenhang damit, dass der Erbe den Verkehrswert der Immobilie einschätzen kann. Nur wenn der Verkehrswert der Immobilie die Verbindlichkeiten übersteigt, sollte die Annahme der Erbschaft in Betracht kommen.

4. Vorüberlegung: Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Der Erbe einer Immobilie muss im Vorfeld überlegen, ob er die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchte. Eine Selbstnutzung kann steuerlich vorteilhaft sein. Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt und 10 Jahre darin lebt, braucht keine Erbschaftssteuer zu entrichten. Zieht der Nutzer innerhalb der Frist aus, entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung, es sei denn, es gibt dringende Gründe, die Nutzung der Immobilie vorzeitig aufzugeben (z.B. Umzug in ein Pflegeheim).

Kinder des Erblassers  sind gleichfalls steuerbefreit, wenn sie die Immobilie für 10 Jahre nutzen, allerdings unter der Einschränkung, dass die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter beträgt. Ist die Wohnfläche größer, fällt für den übersteigenden Anteil der Fläche nach Maßgabe des Verkehrswertes Erbschaftssteuer an, sofern dadurch der steuerliche Freibetrag für Kinder (400.000 EUR je Kind) überschritten wird.

Wird die Immobilie vermietet, unterliegt sie mit dem Betrag ihres Verkehrswertes bis zu 90 Prozent des Wertes der Erbschaftssteuer. Die Mieteinnahmen sind gleichfalls als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. Ist die Immobilie bereits vermietet, tritt der Erbe als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter ein. Er hat keine Möglichkeit, den Mietvertrag einseitig abzuändern. Will er selbst in das Objekt einziehen, kann er für sich selbst, einen Haushaltsangehörigen oder einen nahen Verwandten Eigenbedarf geltend machen und den Mietvertrag fristgerecht kündigen. Wer die Immobilie nicht selbst nutzen und den Aufwand zur fortlaufenden Vermietung der Immobilie vermeiden möchte, sollte die Immobilie verkaufen.

Ist die Immobilie ein Mehrfamilienhaus, kann der Erbe die einzelnen Wohnungen aufteilen und Wohnungseigentum begründen. Dabei ist zu beachten, dass ein Mieter einer vermieteten Wohnung im Fall des Verkaufs ein Vorkaufsrecht besitzt. Der Mieter hat dann das Recht, die Wohnung zu den Bedingungen zu kaufen, die der Drittkäufer akzeptiert hätte. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Wohnung an einen nahen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen (Kind) verkauft wird.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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5. Wie ist die Immobile belastet? Grundbuch einsehen!

Viele Immobilien sind mit Grundschulden belastet. Da der Erbe in die Rechtsposition des Erblassers eintritt, übernimmt er auch bestehende Darlehensverträge und die damit verbundenen Belastungen der Immobilie. Um die Gegebenheiten zuverlässig zu beurteilen, ist die Einsicht in das Grundbuch unabdingbar.  Möglicherweise lassen sich dem Grundbuchauszug auch noch bislang unbekannte Belastungen (z.B. Wegerechte, Wohnrecht, Sanierungsvermerk) entnehmen.

Will der Erbe den Darlehensvertrag mit der Bank vorzeitig vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit kündigen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung reduziert den Verkaufspreis. Unter Umständen kann es günstiger sein, den Ablauf der Zinsfestschreibungszeit abzuwarten und erst dann das Objekt zum Verkauf anzubieten.

6. In der Erbengemeinschaft hat der einzelne Erbe kein Verfügungsrecht

Erben mehrere Personen gemeinsam, kann der einzelne Miterbe nicht allein über die Immobilie verfügen. Im Idealfall wird die Immobilie freihändig verkauft. Nur der freihändige Verkauf garantiert die bestmögliche Verwertung. Da emotionale Aspekte eine große Rolle spielen können, ist die Einigung unter den Erben oft nicht möglich. Es gibt Immobilien, bei denen sich die Erben einer Erbengemeinschaft über viele Jahre hinweg streiten und sehenden Auges die Immobilie verkommen lassen. Immobilie verliert Tag für Tag an Wert.

7. Teilungsversteigerung nur im Ausnahmefall

Können sich die Erben nicht über den Verkauf der Immobilie einigen, versucht manch ein Miterbe sein Heil in der Teilungsversteigerung. Mit einer Teilungsversteigerung riskiert der Erbe erfahrungsgemäß ein finanzielles Fiasko. Ein solches gerichtliches Verfahren lässt sich auf vielfältige Weise mit rechtlichen Erwägungen seitens der Miterben erheblich verzögern. Oft geht es nur noch darum, den anderen nicht zum Zuge kommen zu lassen. Die Immobilie ist dann nur noch Mittel zum Zweck der persönlichen Rache.

Vor allem: Kaum ein Kaufinteressent wird dann noch Interesse haben, ein Objekt freihändig zu erwerben. Vielmehr spekuliert jeder darauf, das Objekt in der Teilungsversteigerung möglichst kostengünstig zu erwerben. Der Verkehrswert wird nämlich von den Gerichten regelmäßig unter den Beträgen festgesetzt, die durch den freihändigen Verkauf als Verkaufserlös zu realisieren wären. Reicht der Erlös dann nicht aus, die Lasten auf dem Objekt zu tilgen, ist der Nachlass oft automatisch überschuldet und jeder Miterbe haftet persönlich mit seinem privaten Vermögen. Eine Teilungsversteigerung sollte also nur in wirklich begründeten Ausnahmefällen in Betracht gezogen werden. Emotionale Aspekte dürfen wirtschaftliche Überlegungen nicht verdrängen.

In der Erbengemeinschaft steht es jedem Miterben frei, das Objekt selbst vollständig zu erwerben und dazu die Miterbenanteile der anderen Miterben zu übernehmen. Dazu muss er die Miterben auszahlen und den dafür maßgeblichen Aufwand unter Umständen finanzieren. Wichtig ist, sich dabei nicht finanziell zu übernehmen, mit der Konsequenz, dass das Objekt dann vielleicht doch versteigert oder verkauft werden muss, wenn der neue Eigentümer den Kapitaldienst nicht stemmen kann.

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2018-08-17T07:41:34+00:00