Notartermine empfinden viele Bürger als etwas Ehrwürdiges, vielleicht Geheimnisvolles und vor allem als einen eher undurchschaubaren Vorgang. Gründe dafür sind wohl, dass notarielle Beurkundungen nicht gerade etwas Alltägliches sind. Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen, tun Sie sich erheblich leichter, wenn Sie von vornherein wissen, wie ein Notartermin abläuft.

 

Immobilienkaufverträge sind beurkundungspflichtig

Jeder Vertrag, der den Verkauf oder Kauf einer Immobilie zum Gegenstand hat, muss notariell beurkundet werden. Mündliche oder privatschriftliche Vereinbarung, wie sie gerne in Fernsehfilmen vorgeführt werden, sind null und nichtig. § 311b BGB schreibt ausdrücklich die notarielle Beurkundung vor. Der Grund ist einleuchtend. Immobilienkaufverträge sind komplexe Vertragswerke, in denen es darum geht, die unterschiedlichen und oft gegensätzlichen Interessen von Verkäufer und Erwerber angemessen zu regeln. Da die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien in den Grundbüchern vermerkt werden, ist es unabdingbar, dass ein dafür ausgebildeter Notar den Verkauf einer Immobilie über die Gestaltung des Kaufvertrages hinaus abwickelt. Für Verkäufer und Erwerber der Immobilie sollte es ein beruhigendes Gefühl sein, dass der Verkaufsvorgang alles berücksichtigt, was für den ordnungsgemäßen Eigentumsübergang und die zuverlässige Zahlung des Kaufpreises wichtig ist.

Wer sucht den Notar aus?

Notare haben zugewiesene Amtsbezirke. Dennoch ist jeder Notar berechtigt, jeden ihm angetragenen Vorgang zu beurkunden. Im Regelfall sollten Sie jedoch einen Notar beauftragten, der im Bezirk der zum Verkauf stehenden Immobilie ansässig ist. Die organisatorische Abwicklung vor Ort ist oft leichter. Es gibt bei den Notaren auch keine Spezialisierungen wie bei den Rechtsanwälten. Jeder Notar verfügt über die Kompetenz, einen Immobilienkaufvertrag zu beurkunden.

In der Praxis ist es üblich, dass der Kaufinteressent, der die Immobilie erwerben möchte, den Notar aussucht und den Notartermin vereinbart. Schließlich zahlt der Erwerber im Regelfall auch die Notarkosten und sollte daher das Recht haben, den Notar zu bestimmen. Die in Baden-Württemberg bis 1.8.2018 bestehende Zuständigkeit der Amtsnotariate gibt es nicht mehr. Auch hier beurkunden freiberufliche Notare die Kaufverträge über Immobilien.

Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?

Um den Kaufvertrag über eine Immobilie zu beurkunden, sind eine Reihe von Unterlagen erforderlich. Gerade dann, wenn Sie Erbe sind, sollten Sie frühzeitig in den Unterlagen des Erblassers recherchieren und die notwendigen Unterlagen heraussuchen oder gegebenenfalls bei der zuständigen Behörde zu beschaffen.

Haben Sie sich für einen Notar entschieden, empfiehlt sich, den Notar stichwortartig zu informieren, was genau Sie beurkunden möchten. Dazu gehören folgende Informationen: …

  • Personalien des Verkäufers. Sind auf Verkäuferseite mehrere Personen beteiligt, benötigt der Notar die Personalien einer jeden Person. Dazu gehören, Vorname, Nachname, Wohnanschrift und Geburtsdatum. Auch die Angabe des gesetzlichen Güterstandes wird normalerweise gefordert (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft).
  • Soweit noch der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, müssen Sie die Erbfolge und damit nachweisen, dass Sie nunmehr Eigentümer der Immobilie sind.
  • Angaben über das zum Verkauf stehende Grundstück. Bestenfalls sind Sie bereits im Besitz eines Grundbuchauszugs. Daraus ergeben sich sämtliche relevanten Daten, insbesondere Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer.
  • Aus dem Grundbuchauszug sind auch die Eigentumsverhältnisse sowie eingetragenen Belastungen des Grundstücks ersichtlich.
  • Soweit im Grundbuch noch Belastungen (Grundschuld, Hypothek, Wegerecht, Sanierungsvermerk) eingetragen sind, sollten Sie vorab mit dem Gläubiger klären, zu welchen Bedingungen die eingetragene Belastung abgelöst oder übernommen werden kann. Ist das Haus beispielsweise finanziert und mit einer Grundschuld abgesichert, wird die Bank für die vorzeitige Ablösung des Darlehens im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eventuell ist der Erwerber daran interessiert, die eingetragene Belastung zu übernehmen.
  • Angabe, ob das Objekt vermietet ist und was die Parteien im Hinblick auf den Fortbestand des Mietverhältnisses besprochen haben.
  • Höhe des mit dem Erwerber vereinbarten Kaufpreises.
  • Angabe zum voraussichtlichen Übergabetermins der Immobilie in Abhängigkeit von der Fälligstellung des Kaufpreises.
  • Handelt es sich bei der Immobilie um Wohnungseigentum, gehören auch Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung zu den notwendigen Unterlagen.
  • Als Verkäufer sollten Sie wissen, wie es um die Erschließung des Grundstücks steht und inwieweit noch mit Anliegerbeiträgen zu rechnen ist.
  • Als Verkäufer sollten Sie überprüfen, inwieweit Sie den regelmäßig zu vereinbarenden Gewährleistungsausschluss „gekauft wie gesehen“ verantworten können. Sie dürfen nichts arglistig verschweigen und sollten versteckte und für den Erwerber nicht unmittelbar erkennbare Sach- und Rechtsmängel der Immobilie offenlegen.
  • Bestehen eventuell Baulasten, sollten Sie als Verkäufer das Baulastenverzeichnis einsehen. Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen. Der Notar ist nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Als Baulast kommt in Betracht, dass der Nachbar das Recht hat, an die Grenzwand der zum Verkauf stehenden Immobilie anzubauen oder unentgeltlich ein Wegerecht nutzen darf.
  • Wurde der Verkauf der Immobilie durch einen Makler vermittelt, ist abzuklären, wer die Provision trägt und ob die Provisionsfrage im Kaufvertrag angesprochen werden soll.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Nimmt der Notar Einblick in das Grundbuch?

Der Notar ist an sich gesetzlich verpflichtet, das Grundbuch einzusehen. Dafür steht ihm die elektronische Einsichtnahme zur Verfügung. Er braucht diese Einsichtnahme gegenüber dem Grundbuchamt nicht ausdrücklich zu begründen. Der Notar darf im Ausnahmefall auf die Einsichtnahme in das Grundbuch verzichten, wenn Verkäufer und Käufer trotz entsprechender Belehrung durch den Notar über die mit damit verbundenen Risiken auf eine Grundbucheinsicht verzichten. Der Notar wird den Verzicht in den Kaufvertrag hineinschreiben. Im Zweifel sollte der Notar das Grundbuch jedenfalls einsehen, vor allem dann, wenn ein vorliegender Grundbuchauszug schon älteren Datums ist oder es darum geht, konkret die Eigentumsverhältnisse und eventuell im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundstücks festzustellen.

Welche Formalitäten gelten im Notartermin?

Steht der Notartermin an, müssen Sie sich durch Ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen, es sei denn, Sie sind dem Notar bereits persönlich bekannt. Ist als Eigentümer des Grundstücks eine juristische Person (GmbH, UG) im Grundbuch eingetragen, muss deren gesetzlicher Vertreter seine Vertretungsbefugnis anhand eines aktuellen Registerauszugs aus dem Handelsregister nachweisen.

Möchten Sie sich im Notartermin vertreten lassen, können Sie den Kaufvertrag zunächst durch einen Mitarbeiter des Notariats als vollmachtlosen Vertreter beurkunden lassen und den Kaufvertrag im Nachhinein in einem Zeitraum von höchstens zwei Wochen in einem weiteren Notartermin persönlich vor dem Notar genehmigen. Alternativ können Sie eine Person Ihres Vertrauens in einer notariell beglaubigten Vollmacht bevollmächtigen und den Kaufvertrag über die Immobilie durch diesen Vertreter notariell beurkunden lassen. Um jedes Risiko auszuschließen, sollten Sie sich dennoch die Mühe machen, den Notartermin möglichst persönlich wahrzunehmen. Unerwartet auftretende Fragen lassen sich so am besten schnell klären.

Wie bereitet der Notar den Notartermin vor?

Der Notar hat die Pflicht, vor der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages abzuklären, was die Parteien genau wünschen. Er muss über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und Ihre Erklärungen als Verkäufer und Erwerber klar und unzweideutig in die Niederschrift aufnehmen. Der Notar soll darauf achten, „unerfahrene und ungewandte“ Beteiligte angemessen zu informieren.

Da Immobilienkaufverträge komplexe Vertragswerke sind, soll der Notar den Vertragsentwurf den Vertragsparteien möglichst zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Als Partei sollen Sie damit die Möglichkeit haben, den Inhalt des Vertrages eingehend zu prüfen und eventuelle Korrekturen oder Änderungsvorschläge vorzutragen. Sollte es nicht möglich sein, die Zweiwochenfrist einzuhalten, soll der Notar die dafür maßgeblichen Gründe im Kaufvertrag bezeichnen.

Welche Stellung hat der Notar gegenüber den Beteiligten?

Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei. Er ist unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 BnotO). Dem Notar obliegen bestimmte Informations- und Belehrungspflichten. Es gehört zu seinen Amtspflichten, Sie als Verkäufer und Erwerber vor unausgewogenen Vereinbarungen zu bewahren, sofern Sie nicht ausdrücklich auf einer bestimmten Vereinbarung bestehen. Es ist allerdings nicht seine Aufgabe, den mit der Beurkundung des Kaufvertrages verfolgten wirtschaftlichen Zweck zu erforschen, soll aber darauf achten, dass keine Partei unangemessen benachteiligt wird.

Der Notar muss Sie aber nicht darüber belehren, welche wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen die Beurkundung des Kaufvertrages hat. Der Notar ist nicht Ihr Wirtschafts- oder Steuerberater. Im Zweifel muss er Sie auf externe Beratungsmöglichkeiten durch Steuerberater oder Rechtsanwälte verweisen oder Ihnen die Rücksprache mit Ihrem Finanzamt empfehlen.

Beispiel

Gerade in Erbfällen stehen oft Fragen der Erbschaftssteuer und der Steuerbefreiung im Raum. So hat beispielsweise der Bundesfinanzhof entschieden, dass Kinder des Erblassers ein vom Erblasser zu Wohnzwecken genutztes Familienwohnhaus steuerfrei erwerben können, wenn sie innerhalb angemessener Zeit nach dem Erbfall selbst in das Haus einziehen. Im Fall ging es darum, dass ein Miterbe die untere Wohnung in einem Zweifamilienhaus nach dem Erbfall bezogen hatte. Die obere Wohnung war fremdvermietet. Nachdem der Mieter ausgezogen war, nutzte der Miterbe auch die obere Wohnung. Der Bundesfinanzhof entschied entgegen der ursprünglichen Auffassung der Finanzverwaltung, dass dem Miterben die Steuerbefreiung auch dann zu gewähren sei, wenn er die Wohnung nicht direkt, wohl aber innerhalb angemessener Zeit beziehe (Bundesfinanzhof, Urteil v. 23.6.2015, Az. II R 39/13).

Wie verläuft die Beurkundung im Notartermin?

Der Notar ist in der Gestaltung der Urkunde frei. Im Regelfall wird er vorgegebene Textbausteine verwenden. Der Notar wird den von ihm gefertigten Vertragsentwurf im Notartermin laut Wort für Wort vorlesen. Lediglich auf Anlagen wie Grundbuchauszug oder Teilungserklärung bei Wohnungseigentum darf er verweisen. Soweit Ihnen die Kopie des Vertragsentwurfes vorliegt, sollten Sie den Text mitlesen. Erscheint Ihnen etwas unklar, dürfen Sie den Notar seinem Lesefluss jederzeit unterbrechen. Hat der Notar den Text vorgelesen und bestehen seitens der Parteien keine Einwände, unterschreiben Sie als Verkäufer und Erwerber handschriftlich mit Ihrem Vor- und Zunamen den Kaufvertrag. Abschließend wird der Notar mit seiner Unterschrift den Vertragstext bestätigen und damit beurkunden. Verkäufer und Erwerber erhalten jeweils eine Abschrift des Vertrages. Der Originaltext verbleibt im Notariat.

Wichtigste Frage: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Der Erwerber ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen, wenn im Regelfall folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung eingetragen sein.
  • Die Gemeinde muss auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet haben.
  • Die Löschungsunterlagen eingetragener Gläubiger liegen dem Notar entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe vor, hiervon gegen Zahlung eines bestimmten Betrages Gebrauch zu machen (Treuhandauftrag).
  • Soweit sich die Immobilie in der Zwangsversteigerung befindet, muss die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch sichergestellt sein.
  • Soweit der Erwerber den Kaufpreis finanziert, muss die ranggerechte Eintragung eines Finanzierungsgrundpfandrechts sichergestellt sein.

Alles in allem

Sie sehen, eine gewisse Vorbereitung erleichtert den Verkauf einer Immobilie ungemein. Sie sollten sich keinesfalls darauf verlassen, dass der Notar oder sonstige Beteilige alles für Sie erledigen. Ihre Mühe zahlt sich insoweit aus, als Sie sich der Verantwortung für die Immobilie entledigen und über schnelle Liquidität verfügen.

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